Investissement

Comment gagner +50% net d’impôts sur un support peu risqué ?

Dans cet article je ne vais pas vous révéler une formule magique gagnante à tous les coups (même si j’aimerais bien en connaitre une). Je vais donc vous donner une stratégie simple et efficace de générer des plus value grâce aux SCPI.

Réalisez une plus value de 50% avec un investissement sécurisé

Comment réaliser cette opération ?

Pour commencer nous allons prendre des parts de SCPI. Normalement ces dernières sont vendues en pleine propriété. La pleine propriété vous donne à la fois la propriété des murs du bien, la nue propriété mais également le droit d’en jouir, l’usufruit. Ici ce droit est de toucher les loyers sous forme de dividendes.

Dans le cas présent la partie en usufruit ne nous intéresse pas pour des raisons fiscales. Dans la pratique le dividende versé rapporte à son détenteur 4.5% par an. Hors réinvestissement cela représente donc une plus value de 45% sur 10 ans. Dans un cadre fiscal standard ces dividendes sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc assujettis à la CSG/CRDS à 17.2% ainsi qu’à votre tranche marginale d’imposition. Si cette dernière est de 30% l’ensemble des prélèvements représentent donc près de la moitié du dividende. Même si une partie de la CSG est déductible vous conviendrez que cette situation n’est pas très intéressante.

Dans notre opération nous n’allons acquérir que la nue propriété et laisser l’usufruit à un autre acquéreur pour une période de 10 ans. Cette opération s’appelle un démembrement de propriété. Sur cette période vous ne toucherez aucun dividende et ne paierez aucun impôt dessus. En échange, à l’échéance vous retrouverez la pleine propriété des parts.

Cette opération est elle risquée ?

Les SCPI de rendement sont notés 3 sur une échelle de risque de 7 échelons. Ces actifs sont considérés comme légèrement plus risqué qu’un placement monétaire et aussi risqué qu’un fonds d’obligations d’états. Le risque bien qu’existant est considéré comme tout à fait minime.

Les fonds SCPI sont composés à 95% d’actifs immobiliers physiques. Ces fonds pesant plusieurs centaines de millions ou plusieurs milliards d’euros votre risque est dilué dans plusieurs centaines de biens différents.

Le seul risque existant dans cette opération est le risque de liquidités. Cet investissement convient aux investisseurs ne souhaitant pas liquider leurs parts pendant les 10 ans. Ces opérations sont illiquides sur la période il est donc impossible de vendre ses parts tant que la pleine propriété n’est pas retrouvée.

Quelle est la rentabilité réelle ?

L’acquisition des parts en nue propriété correspond à 65% du prix de la pleine propriété. Au bout de la période de 10 ans vous obtenez donc un retour sur investissement de +54% si la valorisation des biens immobiliers détenus dans le fonds n’a pas bougé. Ce qui est peu probable. Si le prix de la part est revalorisé de 0.5% par an le retour sur investissement est de 62%. A noter que les frais de notaire vous sont facturé lors de la revente ce qui diminue un peu la plus value.

Ce montage peut également être réalisé sur une période de 5 ans. Sur cette période le prix d’acquisition de la nue propriété représente 80% du prix de la part. A la sortie la plus value espérée est de 25%.

D’un point de vue fiscal vous n’êtes pas imposé sur le rendement car il est inexistant. La plus value de la revente est elle aussi peu taxée. La part correspondant au retour en pleine propriété n’est pas imposée, seule la plus value liée à la revalorisation des parts sera taxée comme une plus value immobilière classique.

A noter également que les parts de SCPI détenues en nue propriété ne rentrent pas dans l’assiette de l’IFI.

Comment investir ?

Deux choix s’offrent à vous. Le premier consiste à acheter directement les parts en utilisant du cash, au détriment d’autres investissements.

La deuxième solution consiste à faire un prêt. Dans le premier cas nous regarderons l’impact d’un prêt amortissable classique et dans le second un prêt in fine.

Prêt amortissable

Un prêt amortissable vous permet de ne pas sortir de trésorerie immédiatement et de laisser vos capitaux fructifier sur d’autres actifs plus rentables. Les taux sont bas il faut en profiter, un prêt de 100 000€ à 10 ans avec un taux de 1.5% vous coûtera 11 000€ assurance comprise. Avec une mensualité de 925€ par mois cela constitue une épargne régulière relativement sécurisée de long terme avec une plus value d’environ 39 000€ à l’échéance.

Prêt In Fine

Un prêt In Fine est un prêt fonctionnant comme une obligation. Vous ne remboursez que les intérêts sur la période puis l’intégralité du capital à l’échéance du prêt. Ce montage est très intéressant si vous disposez d’un gros capital à investir. Voici les étapes de l’opération.

Investir le capital sur un contrat d’assurance vie

La première étape consiste à ouvrir un contrat d’assurance vie et y loger le capital à investir. Avec une répartition 50% sur du fonds euro et 50% sur des unités de compte en actions internationales. La rentabilité espérée est de 4% par an. Les intérêts sont capitalisés et réinvestis et les intérêts du prêt sont déduits . Au terme des 10 ans avec un prêt à 2% assurance comprise la plus value brute du contrat est de 17%.

Prêt In Fine

Le prêt in fine vous permet d’utiliser un fort effet de levier, principalement lorsque les taux sont bas et que l’argent peut rester investi sur des actifs plus rentables. Il est cependant plus cher que le prêt amortissable classique. Son coût étant inférieur à d’autres investissements ce n’est évidemment pas un problème.

Ce prêt mêlé à une assurance décès a également un gros avantage patrimonial pour protéger vos proches. En cas de décès l’assurance rembourse le prêt. Vos héritiers disposent alors de l’intégralité de l’épargne présente sur le contrat d’assurance vie ainsi que les parts de SCPI.

Rentabilité réelle du montage

La rentabilité du contrat d’assurance vie nette de frais, de prélèvement sociaux, d’imposition sur la plus value et des intérêts du prêt est d’environ 17% sur 10 ans. La rentabilité des SCPI étant de 50% la rentabilité globale du montage net est estimée à 67%.

Attention cependant, rajouter le contrat d’assurance vie au montage vous expose à 50% de l’encours sur les marchés financiers à la hausse comme à la baisse. Ce montage est donc beaucoup plus risqué.

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